Налоговые преимущества недвижимости в Омане для инвесторов
Налоговые преимущества недвижимости в Омане строятся не на полном отсутствии расходов, а на понятной структуре: VAT составляет 5%, перепродажа и долгосрочная аренда жилья освобождены от VAT, а ставка налога на доход компаний равна 15%. Как это выглядит в цифрах — в разборе краткосрочного и долгосрочного сценариев аренды в Омане. Для покупки в AIDA дополнительно важно заложить VAT 5%, регистрационный сбор 3% и сервисный сбор около 4 OMR за м² застроенной площади.
В 2026 году инвестор в жилую недвижимость Омана работает в системе, где решающее значение имеет формат сделки. Налоговое управление Омана подтверждает: первая продажа жилого объекта облагается VAT по ставке 5%, тогда как перепродажа жилья и долгосрочная аренда жилой недвижимости освобождены от этого налога. Поэтому финансовую модель стоит строить отдельно для покупки у застройщика, сдачи в долгосрочную аренду и последующей перепродажи. Подробные цифры по доходности мы разбираем в материале об инвестициях в недвижимость Омана.
Какие налоговые преимущества даёт жилая недвижимость
Главное преимущество для частного инвестора — освобождение долгосрочной аренды жилой недвижимости от VAT. Это не означает отсутствие всех расходов, но арендная ставка для жильца не увеличивается на стандартные 5% VAT. Налоговое управление Омана отдельно относит к освобождённым операциям и перепродажу жилой недвижимости.
VAT: где действует ставка 5%, а где её нет
Стандартная ставка VAT в Омане составляет 5%. Для жилого рынка важно различать тип операции: первая поставка жилого объекта облагается по ставке 5%, коммерческие продажи и аренда также облагаются 5%, а перепродажа жилья и долгосрочная аренда освобождены. Краткосрочное проживание, гостиничный формат и отпускная аренда не следует автоматически приравнивать к долгосрочному жилому найму: для них налоговый режим может быть иным.
Для AIDA в финансовом плане покупки учитываются VAT 5% на платежи, регистрационный сбор 3% при завершении сделки и сервисный сбор около 4 OMR за м² застроенной площади. Эти статьи нужно считать до выбора планировки, а не после подписания договора.
Практический сценарий покупателя: приобретая строящееся жильё для последующей долгосрочной аренды, инвестор закладывает VAT 5% в стоимость входа, но не добавляет VAT к арендной ставке при соблюдении условий освобождения. Это делает расчёт чистого денежного потока прозрачнее, однако расходы на обслуживание, меблировку, управление и простой объекта по-прежнему остаются в модели.
Налог на доход: частный инвестор и компания — разные модели
Налог на доход компаний в Омане составляет 15% от чистого налогооблагаемого дохода. Для малых предприятий при выполнении установленных условий действует ставка 3%. Если недвижимость приобретается через компанию, доход от аренды и расходы должны учитываться как часть предпринимательской деятельности: Налоговое управление Омана прямо включает плату за аренду или право пользования недвижимостью в состав дохода для целей закона о налоге на доход.
Что меняется с 2028 года
Королевский указ № 56/2025 вводит с начала 2028 года налог на доходы физических лиц. Закон состоит из 76 статей и 16 глав; ставка составит 5% для облагаемого дохода свыше 42 000 OMR в год. Это будущая норма, а не действующий в 2026 году платёж. Инвестору не стоит переносить ставку 5% на любой доход от объекта без анализа статуса налогового резидента, состава дохода, разрешённых вычетов и окончательных условий применения закона.
Покупатель, который планирует переезд в Маскат, должен сопоставить налоговую модель Омана со своими обязательствами в стране гражданства и налогового резидентства. Особенно это существенно для граждан США и других стран, применяющих налогообложение мирового дохода: освобождение операции от VAT в Омане не отменяет зарубежную отчётность. Тем, кто ещё выбирает юрисдикцию, поможет сравнение рынков Омана и ОАЭ.
Не смешивайте освобождение от VAT с освобождением от налога на доход. Долгосрочная аренда жилья может не облагаться VAT, но при ведении деятельности через компанию действует налог на доход 15% или, при соблюдении условий малого предприятия, 3%.
Расходы и сроки, которые нельзя исключать из расчёта
Налоговая выгода работает только вместе с дисциплиной учёта. Компания, подпадающая под ставку 15%, подаёт годовую декларацию не позднее 4 месяцев после окончания налогового года; для плательщиков по ставке 3% установлен срок 3 месяца. За неуплаченную вовремя сумму начисляется дополнительный налог 1% в месяц. Регистрация новой деятельности в Налоговом управлении должна быть проведена в течение 60 дней с начала создания или деятельности — в зависимости от того, что наступит раньше.
Удерживаемый налог при международных расчётах
При выплатах нерезидентам без постоянного представительства может применяться удерживаемый налог 10%. Он относится, в частности, к дивидендам, процентам, услугам, управленческим платежам и лицензионным платежам. Плательщик в Омане должен перечислить удержанный налог не позднее 14-го дня месяца, следующего за месяцем выплаты или зачисления. Для владельца недвижимости это актуально, если в структуре сделки участвуют иностранная управляющая компания, кредитор или корпоративный держатель.
В проектах с полным правом собственности (freehold) в ITC частный инвестор также оценивает не только налоги. AIDA входит в перечень комплексов, где иностранцу доступно 100% иностранное владение. Базовая виза владельца недвижимости выдаётся на 2 года без минимального порога стоимости; Golden Residency на 5 лет начинается от 200 000–250 000 OMR, а на 10 лет — от 500 000 OMR. Право на ВНЖ возникает после получения свидетельства о праве собственности либо на этапе строительства при соблюдении условий застройщика.
Как применить преимущества к покупке в AIDA
AIDA в Йити — прибрежный мастер-план площадью более 4,3 млн м² на скалах высотой около 130 м над уровнем моря. Проект развивается DarGlobal и OMRAN при участии брендов Trump Golf и Marriott. Сроки передачи по фазам предусмотрены на III квартал 2028 года, III квартал 2029 года и IV квартал 2030 года; в личном плане важно сопоставить эти даты с моментом возникновения расходов, началом аренды и целями по резидентству. Общую картину цен и доходности даёт обзор рынка недвижимости Омана 2026.
Для семейного владения стоит рассмотреть Aida Oceana Villas, а для стратегии с акцентом на ограниченное предложение — Trump Cliff Villas. В коллекции Trump Cliff Villas средняя секция площадью 129 м² предлагается от 385 380 OMR, крайняя секция площадью 166 м² — от 514 755 OMR. Налоговые преимущества не заменяют юридическую проверку объекта, однако позволяют заранее отделить обязательные платежи от ошибочно заложенных налогов.
Кому подходит такая структура
Наша оценка: сильная сторона Омана — предсказуемое разделение режимов для первой продажи, долгосрочной аренды и перепродажи жилья. Слабое место любой упрощённой модели — игнорирование VAT при первичной покупке, регистрационного сбора 3%, расходов на обслуживание и будущих правил налога на доход физических лиц с 2028 года.
- Налоговое управление Омана — ставки налогов
- Налоговое управление Омана — руководство по VAT для недвижимости
- Налоговое управление Омана — закон о налоге на доходы физических лиц
Дисклеймер: материал носит информационный характер и не является индивидуальной налоговой или юридической консультацией. Перед покупкой, созданием компании, сдачей объекта в аренду или подачей декларации следует получить заключение лицензированного консультанта с учётом страны вашего налогового резидентства.
Планируете переезд в Оман? Наша команда поможет с выбором жилья →
Вопросы о налоговых преимуществах недвижимости в Омане
Есть ли VAT при покупке жилой недвижимости в Омане?
Первая поставка жилого объекта облагается VAT по ставке 5%. Для покупки в AIDA также следует учитывать VAT 5% на платежи, регистрационный сбор 3% при завершении сделки и сервисный сбор около 4 OMR за м² застроенной площади.
Облагается ли долгосрочная аренда жилья в Омане VAT?
Долгосрочная аренда жилой недвижимости освобождена от VAT. Краткосрочная аренда, гостиничные форматы и проживание на короткий срок могут иметь иной налоговый режим.
Есть ли VAT при перепродаже квартиры или виллы в Омане?
Перепродажа жилой недвижимости освобождена от VAT. Это относится именно к жилому объекту и не означает автоматического освобождения от всех иных расходов или налогов.
Какой налог платит компания, владеющая недвижимостью в Омане?
Стандартная ставка налога на доход компаний составляет 15% от чистого налогооблагаемого дохода. Для малых предприятий при соблюдении установленных условий предусмотрена ставка 3%.
Когда в Омане начнёт действовать налог на доходы физических лиц?
Закон вступает в силу с начала 2028 года. Ставка составит 5% для облагаемого дохода свыше 42 000 OMR в год; правила применения зависят от состава дохода и вычетов.
