Недвижимость Омана 2026: обзор рынка и прогноз

Рынок недвижимости Омана в 2026 году выглядит не перегретым, а переходным. С одной стороны, Savills фиксировал к концу июня 2025 года OMR 1,36 млрд по стоимости сделок по стране, при этом число ипотек выросло на 6,2% год к году, что говорит о расширении кредитного спроса. С другой стороны, прямые иностранные инвестиции в недвижимость на конец Q1 2025 составили OMR 653 млн, что на 36,8% ниже год к году. Для инвестора это не сигнал слабости сам по себе, а показатель более избирательного спроса: капитал идёт в понятные локации, сильные бренды и проекты с прозрачной структурой владения.

Если смотреть на обзор рынка недвижимости Омана через призму практики, то Маскат и прибрежные ITC-проекты остаются ядром рынка. Именно здесь сосредоточены международные покупатели, сделки в долларах и оманских риалах, а также основные сценарии для сохранения капитала, собственного проживания и перепродажи недвижимости. В эту логику укладывается и Yiti, где развивается AIDA — проект DarGlobal и OMRAN, первая фаза которого, по отчётности OMRAN, уже продвигается с 2024 года.

Что происходит с рынком недвижимости Омана в 2026 году

На макроуровне картина остаётся устойчивой. По данным Savills, ВВП Омана на конец Q1 2025 достиг OMR 10,5 млрд, что на 4,7% выше год к году. Строительный сектор добавил OMR 666 млн, прибавив 8% за тот же период, а инфляция в июне 2025 года составила 0,82%. Для рынка жилья это важная комбинация: низкая инфляция поддерживает предсказуемость расходов, а рост строительства создаёт предложение без резкого перегрева цен.

Главный вывод для инвестора в том, что Оман не похож на рынок, где рост строится только на ажиотаже. Здесь важнее фундаментальные факторы: государственные инфраструктурные вложения, туристическая стратегия, программа Oman Vision 2040 и постепенное развитие форматов 100% иностранного владения в разрешённых зонах.

С точки зрения структуры спроса лидируют несколько реальных имён и локаций, которые инвесторы рассматривают в первую очередь: Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Muscat Bay, Jebel Sifah и AIDA в Yiti. Среди ключевых игроков рынка стоит отдельно назвать DarGlobal, OMRAN, Muriya, Eagle Hills Muscat и Al Mouj Muscat как один из самых ликвидных ориентиров для сравнения. Это важно, потому что обзор рынка недвижимости Омана без конкретных проектов мало полезен для принятия решения.

Цены, аренда и доходность: где видна реальная экономика объекта

Столичные ориентиры по аренде

По данным Savills за Q2 2025, средняя аренда квартиры с 2 спальнями в Al Mouj составила OMR 709 в месяц, в Al Khuwair — OMR 475, в Qurum — OMR 393, а в Muscat Hills — OMR 350. В сегменте вилл с 4 спальнями Al Mouj находился на уровне OMR 1 400 в месяц, Muscat Hills — OMR 1 500, а Madinat Sultan Qaboos — OMR 1 000. Для инвестора это даёт базу для расчёта арендной доходности, а не абстрактные обещания.

Диапазоны доходности в 2026 году

По рыночным ориентирам 2026 года, Al Mouj чаще оценивается в диапазоне 4–6% годовой валовой арендной доходности, Muscat Hills — около 5–7%, а курортные объекты в коридоре Yiti и AIDA при сильном управлении могут показывать около 7–9% в более удачных сценариях. Для краткосрочного размещения в Muscat Bay и AIDA отдельные консультанты называют 7–10% валовой доходности при загрузке 55–70% в год, но такие цифры нужно проверять на уровне правил конкретного комплекса, операционной модели и сервисных расходов.

На практике инвесторы из России и стран СНГ обычно выбирают один из двух сценариев. Первый — купить объект для собственного проживания и долгосрочного сохранения капитала. Второй — взять ликвидный формат для перепродажи недвижимости после строительства или после стабилизации района. В обоих случаях лучше сравнивать не только цену входа, но и плату за обслуживание, ожидаемую загрузку, юридический режим и глубину вторичного спроса.

В проектах AIDA логично смотреть на продуктовую линейку по задачам инвестора: Marriott Aida Oceana может быть интересен покупателям, которым важна брендированная составляющая, Aida Oceana Villas — тем, кто делает ставку на семейное проживание и длительное владение, а Trump Cliff Villas — покупателям, которым нужен дефицитный формат с сильной премией за вид и приватность.

Правила владения, налоги и пороги входа для иностранца

Юридическая база по-прежнему критична. Royal Decree 12/2006 разрешает гражданам и иностранцам владеть землёй и построенными объектами в лицензированных интегрированных туристических комплексах — ITC. Это основа рынка международных покупок в Маскате. Дополнительно рынок находится в переходном правовом цикле после Royal Decree 79/2025, но до полной практики применения новых правил инвестору по-прежнему безопаснее исходить из уже работающей ITC-модели.

Есть и конкретные расходы. Для иностранных покупателей рыночные участники в 2026 году обычно закладывают регистрационный сбор в размере 3% при оформлении права собственности. По НДС стандартная ставка в Омане составляет 5%, но режим зависит от типа недвижимости и характера сделки: аренда жилой недвижимости освобождена, а часть операций с первичной поставкой жилья и коммерческими объектами требует отдельной проверки по разъяснениям налоговых консультантов и Налогового управления.

Отдельный вопрос — резидентский статус. В 2025–2026 годах правила менялись, и рынок успел пожить в двух логиках порога входа. Ранее часто использовались ориентиры OMR 250 000 для 5-летнего статуса и OMR 500 000 для 10-летнего. Более свежие источники по программе Golden Residency указывают на унифицированный порог OMR 200 000 для 10-летнего статуса по ряду инвестиционных маршрутов, включая недвижимость в туристических зонах. Именно поэтому перед покупкой стоит проверять актуальную редакцию требований на дату сделки, а не ориентироваться на старые маркетинговые материалы.

Прогноз рынка Омана на 2026 год: базовый сценарий

Где рост выглядит наиболее вероятным

Наша оценка на 2026 год умеренно позитивна для Маската и прибрежных проектов с сильным мастер-планом. Причины понятны: ограниченное предложение в по-настоящему ликвидных зонах, низкая инфляция, рост ипотечной активности и продолжающееся развитие туристической инфраструктуры. Если ориентироваться на уже опубликованные обзоры и отчётность девелоперов, рост цен в лучших проектах в диапазоне 5–10% выглядит реалистично, особенно в сегменте брендированных резиденций и видовых вилл.

Где нужно быть осторожнее

Слабее могут выглядеть объекты без чёткой локационной истории и без понятного профиля арендатора. Не каждый новый проект автоматически получает вторичный рынок. Также стоит учитывать, что более высокая заявленная доходность почти всегда означает более высокую зависимость от загрузки, управления и сезонности.

Из опыта сопровождения сделок можно описать два типовых сценария. Первый: семья экспатов приезжает в Маскат, сначала снимает жильё, а через 6–12 месяцев понимает, что в ITC-проекте покупка даёт больше контроля, чем долгосрочная аренда. Второй: инвестор рассматривает объект как валютный актив в OMR, сравнивает порог входа с Дубаем и приходит к выводу, что в Омане важнее не максимальная скорость роста, а более спокойная траектория рынка и понятная себестоимость владения.

Итог: как читать рынок Омана без иллюзий

Если кратко, рынок Омана в 2026 году интересен не массовостью, а качеством точек входа. В стране есть работающая модель покупки иностранцами в ITC-зонах, умеренная инфляция, прозрачные валютные расчёты и несколько реально узнаваемых локаций — Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Jebel Sifah, Muscat Hills и AIDA. Но успешная сделка здесь строится на проверке правового режима, структуры расходов, условий управления и стратегии выхода.

Этот материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую, налоговую и инвестиционную консультацию. Перед покупкой стоит отдельно проверить статус проекта, тип права собственности, применимость НДС, регистрационные сборы и условия резидентской программы на дату подписания документов.

Интересуют инвестиции в недвижимость Омана? Скачайте брошюру проекта Aida Oceana →

FAQ: рынок недвижимости Омана в 2026 году