ITC-проекты Омана: полный список freehold-зон для иностранцев

Оманский рынок freehold-недвижимости для иностранцев устроен гораздо уже, чем часто кажется по рекламе. Данные рынка и официальные документы показывают, что речь идёт не о «покупке в любой точке страны», а о приобретении в лицензированных ITC-проектах, где действует отдельный режим собственности, регистрации и пользования объектом. Для инвестора это плюс: юридическая рамка понятна, а круг сопоставимых проектов ограничен.

Для русскоязычного покупателя это важный фильтр уже на первом этапе. Если объект находится вне ITC, то 100% иностранное владение, как правило, не применяется. Именно поэтому поиск ITC-проектов Омана — это фактически поиск разрешённых freehold-зон, а не просто курортных локаций на карте страны.

Что такое ITC в Омане и на каком законе держится режим freehold

Базовый документ — Королевский указ №12/2006 о праве собственности на недвижимость в интегрированных туристических комплексах. Он прямо разрешает оманцам и иностранцам, как физическим, так и юридическим лицам, владеть землёй и построенными объектами в лицензированных ITC для проживания или инвестиций. При этом в законе есть важная оговорка: государство сохраняет за собой право ограничить владение только гражданами Омана в конкретном комплексе, если такое решение будет принято по отдельному проекту.

Есть и второе правило, которое инвесторы часто упускают. Если покупатель приобретает именно земельный участок в ITC, а не готовый дом или апартаменты, участок нужно освоить и довести до завершённого состояния в течение 4 лет с момента регистрации. При наличии уважительных причин срок может быть продлён ещё максимум на 2 года. Для готовых объектов такого ограничения на перепродажу нет: построенную недвижимость закон разрешает продавать в любое время.

С практической точки зрения это делит рынок на два сегмента. Первый — готовые или строящиеся жилые единицы, где инвестор оценивает цену входа, сроки передачи объекта и потенциал перепродажи недвижимости. Второй — участки под застройку, где уже нужно учитывать сроки строительства, проектные требования и риск заморозки капитала.

Полный список действующих и формирующихся freehold-зон ITC для иностранцев

Если опираться на официальные материалы OMRAN Group, профильные сайты проектов и подтверждённые публикации 2026 года, к основным ITC-зонам, доступным иностранцам, относятся следующие проекты.

1) Al Mouj Muscat

Это самый зрелый и наиболее ликвидный ITC-рынок в стране. По данным OMRAN, в Al Mouj уже живут более 6 000 резидентов из 85 национальностей, а сам проект расположен в 5 минутах от международного аэропорта Muscat. Партнёрская структура проекта тоже важна для оценки надёжности: 40% принадлежит OMRAN Group, 50% — Majid Al Futtaim и 10% — TANMIA. Для инвестора это зрелый вторичный рынок, развитая инфраструктура и высокая узнаваемость у экспатов.

2) Muscat Bay

Muscat Bay — прибрежный ITC к юго-востоку от Muscat, менее чем в 30 минутах от города. По данным OMRAN, проект включает 2 пятизвёздочных отеля на 200 и 120 номеров, а также 92 таунхауса, 84 дуплекса, 180 вилл и ещё 84 дуплекс-апартамента. Для покупателя это формат «для жизни» и для собственного использования у моря, а не только расчёт на арендную доходность.

3) Jebel Sifah

Проект Jebel Sifah развивается компанией Muriya, совместным предприятием OMRAN и Orascom Development. По данным Muriya, мастер-план занимает 6,2 млн кв. м, включает freehold-резиденции, марину на 84 места и гольф-поле на 9 лунок. Локация сильна для курортного сценария владения: объект находится примерно в 45 минутах езды от столицы, а внутри проекта работает Sifawy Boutique Hotel на 68 номеров, из которых 29 — люксы.

4) Hawana Salalah

Hawana Salalah — крупнейшее туристическое направление Омана в Дофаре. По данным OMRAN, проект тянется вдоль 7 км пляжей и включает около 1 100 гостиничных номеров. В партнёрской структуре проекта 30% принадлежит OMRAN Group и 70% — Orascom Development. Для инвестора это отдельный рынок с другой сезонностью и другой аудиторией, поэтому его обычно не сравнивают напрямую с Muscat, если цель — постоянное проживание или быстрая перепродажа недвижимости.

5) AIDA, Yiti

AIDA — ключевой проект для тех, кто рассматривает новую волну freehold-предложения рядом с Muscat. OMRAN и DarGlobal объявили о проекте в марте 2022 года: общий объём инвестиций заявлен на уровне 1,5 млрд USD, площадь — 4,5 млн кв. м, а мастер-план предусматривает около 3 500 жилых единиц. Локация находится примерно в 20 минутах от центра Muscat и расположена на высоте около 100 м над уровнем моря. Именно здесь размещаются Marriott Aida Oceana, Trump Cliff Villas и Aida Oceana Villas. Подробнее о самом районе — в обзоре района Йити для инвесторов.

6) The Sustainable City – Yiti

Это ещё один ITC-проект новой волны в районе Yiti. OMRAN объявлял запуск совместно с Diamond Developers с объёмом инвестиций почти 1 млрд USD. Для покупателя это проект с акцентом на устойчивую городскую среду, но как инвестиционный рынок он пока менее зрелый, чем Al Mouj, и требует более внимательной оценки сроков ввода очередей и реальной глубины спроса.

7) Новые ITC 2026 года: Al Qurm и Al Bustan

В 2026 году рынок получил подтверждение ещё двух направлений расширения. В марте 2026 года было объявлено о новом ITC в Al Qurm с бюджетом 230 млн OMR, причём в публикации прямо сказано о праве полной собственности для оманцев и экспатов. Отдельно в марте 2026 года подписано соглашение по ITC в Al Bustan на 150 млн OMR; проект включает отель на 200 номеров и 91 branded residential unit с режимом freehold. Для инвестора это скорее зоны наблюдения, чем уже сформированный рынок сделок.

Какие расходы и пороги должен заложить иностранный покупатель в 2026 году

Даже если статья посвящена именно списку зон, инвестору важны и базовые цифры входа. Обязательная государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности в Омане в 2026 году обычно моделируется на уровне 3% от стоимости объекта. Отдельно регистрация ипотечного договора через госуслугу стоит 0,5% от стоимости объекта. Если используется банковское финансирование, Bank Muscat указывает ставки по жилищным кредитам от 4,5% годовых и срок до 25 лет. Все правила владения и сборы по шагам — в полном гайде по freehold-недвижимости Омана.

Если покупка связана не только с владением, но и с резидентством, рынок в 2026 году ориентируется на единый порог: от 200 000 OMR для возобновляемого 10-летнего статуса. Эти суммы важно проверять перед сделкой по актуальным условиям программы, но как ориентир для финансовой модели они уже стали рыночным стандартом.

Для понимания контекста рынка полезно смотреть и на общую динамику цен. По данным NCSI, индекс цен на недвижимость в Омане в Q4 2025 вырос на 13,9% год к году. В Q1 2026 общий индекс составил 121,9 пункта; цены на квартиры выросли на 11,7% в годовом выражении, на виллы — на 9,0%. Это не означает одинаковый рост в каждом ITC, но подтверждает, что рынок в 2026 году уже нельзя описывать как стагнирующий.

Как мы оцениваем разные ITC-зоны с позиции инвестора и экспата

Если задача — ликвидность и понятная аудитория арендаторов или покупателей на вторичном рынке, сильнее всего смотрится Al Mouj. Понять эту аудиторию помогают ставки аренды в Маскате для экспатов. Если важен новый продукт, бренды и потенциал роста стоимости на этапе строительства, логично изучать AIDA. Если приоритет — курортный формат собственного проживания у моря, но без городской плотности, часто в шорт-лист попадают Muscat Bay и Jebel Sifah.

На практике у покупателей из СНГ сценарии обычно повторяются. Первый: семья покупает готовый объект в зрелом ITC, чтобы снизить риск по срокам и сразу понимать среду проживания. Второй: инвестор берёт строящийся лот в новой фазе крупного мастер-плана и делает ставку на рост стоимости объекта к передаче. Для второго сценария проекты AIDA, включая Coastal Investment Villas и Fairway Villas, обычно интереснее, чем зрелые комплексы с уже устоявшейся ценой входа.

Где на карте ITC-зон находится AIDA и почему она важна для 2026 года

Для сайта Aida Oceana важен не просто общий список ITC, а понимание того, где именно AIDA стоит в этой системе. Сегодня это один из самых заметных новых проектов в разрешённой freehold-географии Омана: инвестиции 1,5 млрд USD, около 3 500 резиденций, локация в Yiti и близость к Muscat примерно 20 минут. По сочетанию масштаба, брендинга и ландшафта это не аналог зрелого Al Mouj, а отдельный продукт новой волны.

Наша оценка проста: если покупателю нужен уже «обжитый» рынок, он обычно сравнивает AIDA с Al Mouj и Muscat Bay и задаёт более жёсткие вопросы к срокам. Если же задача — войти в крупный прибрежный мастер-план до полного насыщения проекта, AIDA выглядит логичным кандидатом для подробного due diligence. Особенно это касается форматов вилл и branded residences, где важна не только цена входа, но и качество мастер-плана, состав операторов и будущая структура спроса.

Материал носит информационный характер и не заменяет юридическую проверку объекта (due diligence), анализ договора бронирования, графика платежей и условий регистрации права собственности. Перед сделкой стоит отдельно проверить статус конкретного проекта, тип права, сервисные сборы, условия резидентства и фактические сроки передачи объекта.

Читайте также: проверка эскроу-счёта и лицензий перед оплатой

Интересуют инвестиции в недвижимость Омана? Скачайте брошюру проекта Aida Oceana →

FAQ: ITC-проекты Омана и freehold для иностранцев