Узуфрукт или право полной собственности в Омане: что получает иностранец в ITC

Для иностранного покупателя практический вопрос не в том, использует ли брошюра слово freehold. Важно, расположен ли объект в лицензированном интегрированном туристическом комплексе, что именно будет зарегистрировано на имя покупателя и какие обязательства сохраняются за объектом. В Омане это юридическое различие влияет на перепродажу недвижимости, планирование наследования, возможность получить резидентскую визу и итоговые расходы по сделке.

Право полной собственности и узуфрукт: ключевое юридическое различие

Что означает право полной собственности в ITC

Право полной собственности даёт покупателю зарегистрированное право владения конкретным жилым объектом или земельным участком, проданным в рамках режима ITC. Королевский указ № 12/2006 разрешает оманским и иностранным физическим и юридическим лицам владеть землёй или построенными объектами в лицензированных интегрированных туристических комплексах для проживания или инвестиций при соблюдении применимых правил и согласований.

Для иностранного физического лица ITC — ключевая юридическая среда. Министерство жилищного строительства и городского планирования указывает, что иностранцы могут покупать землю только внутри ITC. Поэтому объект, заявленный как freehold, нужно проверять по свидетельству о праве собственности, описанию объекта, утверждённому генеральному плану и документам сделки, а не принимать маркетинговое определение без проверки.

Что означает узуфрукт за пределами ITC

Узуфрукт — это ограниченное по времени право пользоваться недвижимостью и извлекать из неё выгоду, а не бессрочное право владения. По Министерскому решению № 357/2020, которое действует только за пределами зон ITC, узуфрукт предоставляется на 50 лет с продлением максимум до 99 лет для соответствующих требованиям зданий высотой не менее четырёх этажей, при соблюдении условий по резидентству, стоимости и других требований. Это иной юридический путь, чем покупка зарегистрированного объекта в ITC.

Оставшийся срок имеет значение. Право на 99 лет и право с более коротким остаточным сроком могут по-разному влиять на перепродажу недвижимости и финансирование. До подписания договора запросите в письменной форме дату начала, дату окончания, разрешённое использование, правила передачи права и механизм продления.

Что получает иностранный покупатель в проекте ITC

Зарегистрированное право, а не неограниченное право на любую землю в Омане

Покупка в ITC не создаёт общее право приобретать любую жилую землю в Омане. Покупатель получает право, привязанное к конкретному зарегистрированному объекту внутри лицензированного комплекса. Правила ITC, утверждённые правила застройщика и документы по объекту сохраняют значение и после завершения сделки.

Именно поэтому важна юридическая проверка объекта (due diligence) на уровне конкретного объекта. Подтвердите юридическое описание, границы объекта, порядок использования общих зон, разрешённое использование, обязательства по сервисному сбору и то, покупаете ли вы строящееся или готовое жильё. При покупке на этапе строительства договор и платёжные документы должны чётко определять объект и стандарт передачи.

Право на резидентство рассматривается отдельно от владения

Владение объектом в ITC может поддерживать заявление на резидентскую визу владельца жилья, но сама виза оформляется отдельно через государственную процедуру. Royal Oman Police предусматривает двухлетнюю резидентскую визу для владельцев жилых объектов в ITC, а сбор за выдачу составляет 50 OMR. На момент подачи заявитель должен находиться за пределами Омана и не иметь другой действующей визы.

Это различие важно на практике: регистрацию права собственности следует рассматривать как сделку с недвижимостью, а резидентство — как последующее заявление со своим комплектом документов. Для супруга и родственников первой степени предусмотрена отдельная услуга присоединения при соблюдении её условий.

Расходы и обязательства, которые нельзя смешивать

Регистрация, VAT и текущие платежи

Не объединяйте все платежи в 3% в одну строку бюджета. Регистрационный сбор 3% взимается с покупной стоимости объекта для иностранных покупателей. Он отличается от муниципального сбора Маската на аренду в размере 3%, который рассчитывается как месячная аренда, умноженная на срок договора, и относится к договору аренды, а не к покупке.

VAT — отдельная статья расходов. Первая продажа жилой недвижимости облагается VAT по ставке 5%, тогда как перепродажа жилья и аренда жилья освобождены от VAT. При покупке у застройщика запросите график платежей, где VAT показан отдельно от цены, регистрационных сборов и сервисных сборов.

В AIDA в Йити при планировании расходов покупателя также стоит учитывать сервисный сбор, который зависит от коллекции, — примерно от 4 OMR за м² застроенной площади в год (Halo Villas) до 12 OMR за м² в год (Marriott Residences), — наряду с договорной ценой и обязательными платежами. Точный размер, порядок начисления и состав услуг необходимо подтвердить в документах по конкретному объекту.

Документы застройщика важны и после определения юридической формы

Типичный покупатель, планирующий постоянно жить в Маскате, получает больше пользы от проверки полной сметы расходов и правил проекта, чем от сравнения только стартовых цен. Мы рекомендуем до бронирования проверить бюджет с учётом ежегодного сервисного сбора, VAT 5% при первой продаже жилья и регистрационного сбора 3%.

Для покупателей, сравнивающих виллы, Aida Oceana Villas — удобная отправная точка для понимания проекта. У отдельных коллекций действуют собственные договорные условия: передача Trump Cliff Villas запланирована на 4 кв. 2028, а передача Halo Villas — на 4 кв. 2029. Точный срок передачи всегда должен быть закреплён в договоре по конкретному объекту.

Вопросы юридической проверки до бронирования

Запрашивайте юридическую цепочку, а не только рекламную брошюру

Запросите проект договора купли-продажи, документы о режиме владения в проекте, график платежей и ясное объяснение того, какие сведения появятся в свидетельстве о праве собственности. Для готового объекта сопоставьте свидетельство и кадастровые сведения с объектом, который вы осмотрели. Для строящегося жилья проверьте, как договор идентифицирует будущий объект и в какой момент происходит регистрация.

Также уточните, есть ли ограничения на изменения объекта, краткосрочное использование, аренду, передачу права до передачи объекта или доступ к общим зонам. Эти условия влияют на практическую ценность владения, даже если юридическая форма определена как freehold.

Используйте правильное правило выбора

Краткое правило такое: выбирайте покупку с правом полной собственности в ITC, если вам нужен зарегистрированный формат владения, доступный иностранцам; рассматривайте узуфрукт только после понимания оставшегося срока и конкретных ограничений. В обоих случаях именно подписанный договор и зарегистрированные документы определяют, что вы фактически приобретаете.

Читайте также: покупка через компанию или на себя, совместная покупка с партнёром, какие документы подготовить покупателю и AIDA или Al Mouj для иностранного покупателя.

Статья носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. До принятия обязательств по покупке подтвердите структуру владения, сборы, порядок VAT, документы о праве и возможность получения визы у квалифицированных консультантов и в соответствующих органах.

Хотите купить недвижимость в Омане? Познакомьтесь с нашими freehold-резиденциями →

Частые вопросы об узуфрукте и праве полной собственности в Омане