Виза владельца жилья в Омане после изменений 2026: правила для покупателей

Для зарубежного покупателя практический вопрос заключается не только в том, может ли недвижимость стать основанием для резидентства. Важно определить, какой маршрут соответствует покупке, составу семьи и планируемой продолжительности проживания. В 2026 году стандартная виза владельца жилья остаётся актуальной для покупателей готовых жилых объектов в ITC, а новая платформа инвестиционного резидентства Омана предлагает возобновляемый вариант на десять лет для инвесторов, выполняющих установленные условия.

Для покупателей, рассматривающих Йити, это различие особенно важно. AIDA расположен в Йити, Маскате, в рамках ITC. Владение домом, например Aida Oceana Villas, можно оценивать с точки зрения визы владельца жилья, однако право на резидентство необходимо всегда подтверждать по свидетельству о праве собственности, статусу объекта и действующим официальным требованиям до подписания договора.

Что изменилось в 2026 году?

Главное изменение в текущем регулировании — не отмена визы владельца жилья. Оман запустил программу «Золотая резиденция» 31 августа 2025 года, и официальная платформа для инвесторов продолжает работать в 2026 году. Она предлагает возобновляемое разрешение на десять лет и включает несколько инвестиционных оснований: подходящую недвижимость в туристических зонах, инвестиции в компании, государственные облигации развития, акции на бирже и срочные депозиты в лицензированных оманских банках. Маршрут через недвижимость мы подробно разбираем в гайде о «Золотой визе» Омана.

Официальная программа описывает семь инвестиционных маршрутов. Возобновляемое разрешение на 10 лет требует инвестиций от 200 000 OMR (около 520 тыс. USD) и продлевается, пока квалифицирующая инвестиция или недвижимость остаётся в собственности; один из маршрутов связан с трудоустройством 50 и более граждан Омана. Когда капитал идёт в действующий бизнес, а не в жильё, стоит отдельно оценить резиденцию через компанию. Этот порог относится к системе инвестиционного резидентства, а не к обычной двухлетней визе владельца жилья. Поэтому не стоит считать, что любая покупка жилья с правом полной собственности автоматически даёт право на резидентство сроком на десять лет.

Двухлетняя виза владельца жилья: основные правила

Для кого предназначен этот маршрут

Виза владельца жилья доступна иностранному собственнику готового жилого объекта в ITC. Правовая база также допускает резидентство для родственников первой степени при соблюдении применимых процедур. Поэтому структура владения имеет значение: покупатель, указанный в зарегистрированном свидетельстве о праве собственности, должен быть тем лицом, чьё право на визу оценивается.

Иностранные покупатели могут приобретать земельные участки только внутри ITC. За пределами ITC в Омане действует иной режим права пользования, а не аналогичная модель полной иностранной собственности — подробнее в нашем гайде по freehold для иностранцев. При покупке жилья для постоянной жизни в Маскате мы рекомендуем проверить правовую классификацию проекта до внесения резервного платежа, а не полагаться на маркетинговое описание локации. Какие районы Маската и по какой цене сравнивают покупатели — в обзоре районов и цен Маската.

Документы и сроки, которые нужно учесть

Для стандартной заявки требуются копия паспорта, личная фотография, документ о собственности и письмо с указанием расположения объекта. На момент подачи заявитель должен находиться за пределами Омана и не иметь другой действующей визы. Обе стороны сделки по регистрации недвижимости должны быть не моложе 18 лет.

Срок действия паспорта — это рабочая деталь, которую не стоит откладывать до передачи объекта. Официальные правила для присоединения членов семьи требуют паспорт со сроком действия не менее шести месяцев. Если покупатель планирует переезд супруга или родственника первой степени, стоит заранее собрать подтверждения родства и проверить совпадение имён, дат и паспортных данных во всех документах.

Семейное резидентство не означает неограниченное спонсирование

Владелец разрешения на проживание как собственник жилья может оформить резидентские визы для иностранного супруга и родственников первой степени без спонсора. Сбор за выдачу такой визы для присоединения к владельцу жилья составляет 50 OMR, а опубликованный порядок услуги включает два этапа: подачу заявления и рассмотрение.

У этого семейного маршрута есть условия. Член семьи должен относиться к первой степени родства, иметь действующий паспорт и не иметь другой действующей въездной визы. В пакет документов также входят выписка из реестра недвижимости, письмо Министерства жилищного строительства и городского планирования и письмо органа, отвечающего за расположение объекта. Тот же пакет документов подробнее разобран в материале о ВНЖ Омана через покупку недвижимости.

Покупатель, планирующий постоянный переезд, получает больше пользы от двух ознакомительных поездок в Маскат в разное время суток, чем от подробной дистанционной презентации. Эти визиты позволяют оценить время в пути, ежедневные сервисы и разницу между жильём для отдыха и домом для круглогодичного проживания. Например, покупателям, сравнивающим Marriott Residences с виллой, стоит отдельно оценить пространство для семьи, расходы на владение и наиболее вероятный визовый маршрут.

Бюджет покупки нужно рассчитывать отдельно от визы

Регистрация и VAT

Планирование резидентства должно дополнять, а не заменять полный бюджет приобретения. Для иностранных покупателей регистрационный сбор за недвижимость составляет 3% от стоимости объекта при завершении сделки. Государственная услуга также предусматривает фиксированные платежи: 5 OMR за подачу заявления, 25 OMR за форму сделки для неоманцев, 10 OMR за свидетельство о праве собственности и 2 OMR за договор. Процесс регистрации состоит из шести шагов, которые мы разбираем в гайде о покупке недвижимости в Омане иностранцем.

VAT — отдельная статья расходов. Первая продажа жилой недвижимости облагается VAT по ставке 5%, тогда как перепродажа жилой недвижимости и аренда жилья освобождены от VAT. Не следует путать VAT 5% с регистрационным сбором 3%: это разные платежи с разной базой расчёта. Полную картину по ставкам и освобождениям мы собрали в обзоре налоговых преимуществ недвижимости в Омане.

Расходы на владение после передачи объекта

В AIDA ориентир по сервисному сбору составляет около 4 OMR за м² застроенной площади. Это оценочный показатель, который нужно проверить в договоре купли-продажи и документации проекта по конкретному объекту. Покупателям, рассматривающим Trump Cliff Villas, также важно учитывать, что коллекция включает всего 3 виллы с 3 спальнями, цена от 1 007 363 USD; расходы по каждому дому и договорные условия требуют отдельной проверки.

Если жильё планируется сдавать в аренду, отдельным платежом является муниципальный сбор Маската за аренду. Он рассчитывается как месячная арендная плата, умноженная на срок договора, а затем на 3%. За регистрацию договора и оплату отвечает арендодатель. Этот сбор не является налогом на покупку недвижимости и не влияет на стоимость визы владельца жилья. Как считать доходность с учётом всех расходов — в разборе инвестиций в недвижимость Омана.

Практическая схема решения для покупателей в 2026 году

Начните с маршрута владения. Подтвердите, что конкретный объект является готовым жилым объектом в ITC и что свидетельство о праве собственности будет зарегистрировано на имя предполагаемого владельца. Затем выберите визовый маршрут: двухлетняя виза владельца жилья может подойти покупателю, ориентированному на владение домом и периодические поездки, тогда как «Золотая резиденция» требует отдельной оценки, если инвестиция соответствует её официальным критериям.

Далее составьте график документов с учётом передачи объекта, регистрации и визовых этапов. Не назначайте дату переезда, исходя из предположения, что срок передачи из брошюры равен сроку одобрения визы. При покупке жилья на этапе строительства точная дата передачи и все обязательства по завершению сделки фиксируются в договоре по конкретному объекту.

Наконец, разделяйте в бюджете налоги, регистрационные платежи и решения по резидентству. Закон Омана о налоге на доходы физических лиц должен вступить в силу 1 января 2028 года: ставка составит 5% для налогооблагаемого годового дохода свыше 42 000 OMR. В 2026 году этот налог ещё не действует, но долгосрочным резидентам следует отслеживать исполнительные правила по мере их публикации.

Дисклеймер: статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или миграционной консультацией. Право на визу, регистрацию недвижимости и договорные обязательства необходимо подтвердить у соответствующих органов Омана и квалифицированных консультантов до покупки или переезда.

Хотите купить недвижимость в Омане? Познакомьтесь с нашими freehold-резиденциями →

Частые вопросы о визе владельца жилья в Омане