Недвижимость в Омане: что доступно иностранцам в 2026
В 2026 году иностранцы в Омане по-прежнему могут покупать жильё в первую очередь в интегрированных туристических комплексах (ITC), где действует право полной собственности или близкая к нему структура владения. Базовые расходы на вход в сделку обычно составляют около 5–8% от цены объекта: 3% регистрационный сбор, 5% НДС на новое жильё от застройщика и дополнительные юридические расходы, если покупатель подключает внешнего консультанта.
Оман в 2026 году выглядит для иностранного покупателя как более регулируемый и точечный рынок, чем ОАЭ: доступ есть, но он сосредоточен не по всей стране, а в утверждённых проектах. Это важно понимать сразу: речь не о свободной покупке в любом районе Маската, а о конкретных зонах и форматах владения, закреплённых в нормативной базе и практике ITC-проектов.
Где иностранцу можно владеть недвижимостью в Омане в 2026 году
Ключевое правило рынка простое: иностранные покупатели могут оформлять жильё в утверждённых Integrated Tourism Complexes — интегрированных туристических комплексах. Именно в таких проектах допускается регистрация права собственности на жилую недвижимость на имя нерезидента или экспата. Вне ITC иностранцы, как правило, не регистрируют обычное жилое имущество в свою собственность. Эту модель подтверждают как профильные участники рынка, так и материалы по законодательству ITC. В 2026 году основная активность иностранных покупателей по-прежнему сосредоточена в 5–6 крупных ITC в Большом Маскате. По оценкам рынка, медианная стоимость жилья в ITC находится около OMR 360,000, а ориентир по квартирам премиального сегмента — порядка OMR 900–1,250 за м².
Для покупателя это означает две вещи. Во-первых, выбор уже, чем кажется по рекламным объявлениям. Во-вторых, у качественных проектов выше ликвидность при перепродаже недвижимости, потому что спрос иностранцев концентрируется в ограниченном числе локаций.
По состоянию на 2026 год именно ITC остаются основной законной формой покупки жилья для иностранцев, а типовые стартовые издержки сделки обычно составляют 5–8% от цены объекта с учётом 3% регистрационного сбора и 5% НДС на первичную недвижимость от застройщика.
Какие проекты и имена реально формируют этот сегмент
Если говорить не абстрактно, а по рынку, иностранный спрос в Омане сегодня привязан к конкретным девелоперам и сообществам. Среди наиболее заметных имён — OMRAN Group, DarGlobal, Al Mouj Muscat, Muscat Bay и Jebel Sifah. В 2026 году OMRAN и Omran Group вместе с партнёрами продолжают расширять линейку интегрированных проектов, а в марте 2026 года в районе Al Bustan в Маскате был подписан договор на новый ITC-проект стоимостью OMR 150 млн: он займёт 138,000 м², будет реализован за 4 года и включит 91 freehold-резиденцию и отель на 200 номеров.
Для нашего сегмента особенно важен AIDA в Yiti — масштабный проект, который развивают OMRAN Group и DarGlobal. Это не просто единичный дом, а полноценная master-planned среда, где покупатель понимает инфраструктурную логику выхода из актива: брендированные резиденции, гостиничная составляющая, гольф- и курортный компонент. В рамках этого направления можно отдельно посмотреть Marriott Aida Oceana, Aida Oceana Villas и The Great Escape 2 как примеры форматов, доступных внутри одного инвестиционного кластера.
Какие права получает иностранный собственник
С юридической точки зрения рынок надо читать аккуратно. В материалах по ITC используется и понятие freehold, и механизм usufruct — права пользования, близкого по экономическому смыслу к собственности в рамках проекта. По закону владелец может продавать построенную недвижимость в любое время. Если же приобретается земельный участок в составе ITC, его нужно освоить или довести до завершённого состояния в течение 4 лет с даты регистрации; при уважительной причине срок могут продлить ещё максимум на 2 года. Это один из немногих действительно важных ограничителей, который влияет на стратегию покупки участка под будущую застройку.
На практике для квартиры или готовой виллы это означает более понятный режим владения, чем для «чистого» участка. Поэтому для большинства международных покупателей безопаснее выглядят готовые резиденции или строящееся жильё в проектах с понятным графиком передачи объекта от застройщика покупателю. Что ещё проверить перед сделкой — в гайде про что учесть при покупке в Омане.
Если иностранный покупатель берёт именно участок в ITC, а не готовый объект, закон предусматривает 4 года на освоение и возможное продление не более чем на 2 года. Для пассивной стратегии это уже менее удобный формат.
Можно ли сдавать, продавать и передавать по наследству
В ITC-сегменте иностранный собственник обычно получает возможность сдавать объект в аренду, перепродавать недвижимость и передавать её наследникам. Но мы рекомендуем всегда делать юридическую проверку объекта (due diligence) по конкретному договору: в Омане многое зависит от структуры проекта, статуса земли, формы сервисного управления и условий девелопера.
С точки зрения инвестиционной логики это важнее красивой презентации. Один и тот же рынок может давать разный результат, если у проекта слабая управляющая модель, высокий сервисный сбор или слишком узкая вторичная аудитория.
Сколько стоят покупка и владение в 2026 году
Для покупателя из России, СНГ или Европы рынок Омана часто выглядит привлекательным из-за сравнительно простой налоговой модели. Основной государственный сбор при переходе права — 3% от стоимости объекта. Стандартная ставка НДС в Омане составляет 5%; она действует с 16 апреля 2021 года и применяется, в частности, к части операций с новой недвижимостью и услугам, связанным с обслуживанием. При этом определённые сделки с жилой недвижимостью, включая перепродажу и обычную жилую аренду, освобождаются от НДС. Внешние юридические услуги для иностранного покупателя обычно добавляют ещё 1–2% к бюджету сделки, а общий ориентир по транзакционным издержкам часто укладывается в 5–7%, иногда ближе к 8%, если есть дополнительные сервисы или финансирование. Полный разбор — в материале про доходность и налоги при покупке.
Есть и важный плюс: на рынке широко указывается отсутствие ежегодного налога на владение, налога на прирост капитала при продаже и налога на доход от классической жилой аренды. Это не отменяет расходов на обслуживание комплекса, но делает владение более предсказуемым по сравнению с частью других юрисдикций.
Что происходит с ценами и доходностью
По итогам Q1 2026 индекс цен на жилые квартиры в Омане вырос на 5.8% квартал к кварталу, а по виллам — на 7.0%. Отдельно по Маскату индекс недвижимости показал рост на 22.5% к предыдущему кварталу и на 43.6% год к году в опубликованной статистике индекса цен. Эти цифры нужно читать осторожно: индекс отражает структуру рынка в целом, а не гарантирует одинаковый рост в каждом проекте. Но тренд показывает, что Маскат в 2026 году остаётся главным центром ценовой динамики. Подробнее — в обзоре районы и цены Маската.
По арендной доходности разброс зависит от локации и типа актива. Для Al Mouj в рыночных обзорах указывают 5–7% годовых, а по AIDA и аналогичным курортно-жилым форматам встречается ориентир 5–8% валовой доходности. Более консервативная оценка по наблюдаемой медианной доходности в 2026 году — около 5.39%, то есть ниже 6%. Наша оценка здесь проста: рассчитывать стоит не на максимальные рекламные показатели, а на диапазон 5–6% для осторожного сценария и 6–8% для сильного проекта с хорошей загрузкой и управлением.
Для первичной покупки в 2026 году разумно закладывать 3% на регистрацию, 5% НДС на объект от застройщика и ещё 1–2% на внешнюю юридическую поддержку; по доходности базовый реалистичный диапазон для качественных ITC-проектов чаще находится около 5–7% годовых.
Даёт ли покупка резидентский статус
Да, покупка жилья в одобренном ITC обычно связана с правом на резидентский статус для собственника и ближайших членов семьи, пока объект находится в собственности. Это один из ключевых факторов спроса со стороны экспатов. Как работает золотая виза Омана — в отдельном разборе. Как оформить статус — в статье про ВНЖ Омана через недвижимость. Отдельно Оман запустил долгосрочные инвестиционные визы на 5 и 10 лет: по данным Invest Oman, одна из опций предполагает инвестицию от RO 500,000 в недвижимость в султанате. В рыночных источниках также активно обсуждаются уровни 5- и 10-летних виз после перезапуска программы в августе 2025 года, но практические условия по конкретному кейсу стоит сверять перед сделкой.
Из опыта клиентов видно, что для части экспатов именно сочетание «жильё + резидентский статус + понятная налоговая нагрузка» становится решающим аргументом. В подобных кейсах покупка рассматривается не только как инвестиция, но и как долгосрочная база для семьи. В другом сценарии инвестор сначала сравнивает локации по доходности и ликвидности, а затем выбирает объект в рамках одного крупного проекта, где проще оценить будущую перепродажу недвижимости.
Кому подходит рынок Омана в 2026 году
Не всем. Это не рынок для хаотичной краткосрочной спекуляции и не история «купил где угодно — быстро перепродал». Доступ иностранцев ограничен, ликвидность распределена неравномерно, а качество проекта играет решающую роль. Поэтому важно работать с тем, кто понимает рынок — о том, как выбрать агента в Омане, мы рассказали отдельно. Зато у Омана есть сильные фундаментальные аргументы: структурированный режим владения, понятные сборы, ограниченное число международно понятных проектов и растущий фокус государства на инвестиционно готовых городских и туристических кластерах.
Если резюмировать, недвижимость в Омане в 2026 году доступна иностранцам, но доступна адресно: через ITC-проекты, с понятной регуляторикой и вниманием к деталям договора. Для русскоязычного покупателя самый рациональный путь — не искать «любой объект в Омане», а отбирать конкретные master-planned сообщества в Маскате и Yiti, где понятны правила владения, формат сервиса и сценарий выхода из актива.
Дисклеймер. Этот материал носит информационно-аналитический характер и не заменяет индивидуальную юридическую и налоговую консультацию. Перед покупкой стоит отдельно проверить статус проекта, договор купли-продажи, порядок регистрации, НДС, сервисные платежи и условия резидентской программы на дату сделки.
Хотите купить недвижимость в Омане? Познакомьтесь с нашими freehold-резиденциями →
FAQ: что доступно иностранцам на рынке недвижимости Омана в 2026 году
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Омане в 2026 году?
Да, но в основном в утверждённых интегрированных туристических комплексах (ITC). Именно в этих проектах иностранцы могут оформлять жилую недвижимость на своё имя.
Можно ли иностранцу купить квартиру вне ITC в Маскате?
Как общее правило, нет. Основной легальный формат для иностранного покупателя в 2026 году — покупка внутри одобренных ITC-проектов, а не в любом жилом районе Маската.
Какие налоги и сборы платит иностранный покупатель недвижимости в Омане?
Базовый регистрационный сбор составляет 3% от стоимости объекта. Для первичной недвижимости от застройщика обычно учитывают НДС 5%. Дополнительно покупатели часто закладывают 1–2% на внешнюю юридическую поддержку.
Даёт ли покупка недвижимости в Омане вид на жительство?
Покупка объекта в ITC обычно даёт собственнику и ближайшим членам семьи право на резидентский статус на срок владения недвижимостью. Для долгосрочных инвестиционных виз на 5 и 10 лет действуют отдельные пороги и условия.
Какая доходность у недвижимости в Омане в 2026 году?
Для качественных ITC-проектов рыночные ориентиры чаще лежат в диапазоне 5–7% годовых. По отдельным сильным курортно-жилым проектам встречаются оценки 5–8%, но их стоит проверять на уровне конкретного актива и сервисной модели.
Что важно проверить иностранцу перед покупкой недвижимости в Омане?
Нужно проверить статус проекта, форму владения, условия регистрации, сервисные сборы, НДС, график передачи объекта, правила аренды и сценарий перепродажи недвижимости. Для участков внутри ITC критично учитывать срок освоения 4 года с возможным продлением до 2 лет.
