Туристический спрос на недвижимость в Омане: Маскат, Йити или Салала
Туристический спрос на недвижимость в Омане наиболее устойчив там, где поток гостей распределён в течение года. В 2024 году заявленная загрузка отелей составила 50,5% в Маскате против 39,1% в Дофаре; эта разница важна при оценке объекта у моря за пределами одного высокого сезона.
Туризм полезен как индикатор спроса для стратегии аренды жилья, но он не заменяет данные о загрузке жилой недвижимости или арендной доходности. С января по ноябрь 2025 года в отелях категории 3–5 звёзд остановились 2 139 300 гостей, что на 10,9% больше год к году, выручка этого сегмента достигла 257,9 млн OMR (+21,4%), а средняя загрузка составила 55,4%. Для инвестора практический вопрос состоит в том, где поток гостей стабильнее, какой новый объём предложения выходит на рынок и подходит ли локация также для долгосрочных жителей и экспатов.
Что туристическая статистика Омана говорит о спросе на побережье
У Маската более широкая круглогодичная база
Преимущество Маската заключается в глубине спроса, а не в одном отдельном туристическом периоде. В 2024 году загрузка отелей в губернаторстве достигла 50,5%, тогда как в Дофаре она составила 39,1%. В декабре 2025 года, когда зимнее солнце и отдых у моря поддерживают туристические поездки, загрузка отелей категории от 3 до 5 звёзд в Маскате достигла 76,0%, против 65,7% в Дофаре.
Транспортная доступность усиливает эту картину. Международный аэропорт Маската обслужил 6 233 954 пассажира в первом полугодии 2025 года, а аэропорт Салалы — 657 209. Пассажиропоток не является прямым показателем спроса на квартиры или виллы, но он показывает значительно более крупную транспортную базу Маската: для отелей, деловых поездок, визитов к семьям и короткого отдыха.
По Оману в целом 42,0% гостей отелей в 2025 году составили оманцы, а на европейцев пришлось около 22,1%. Стратегия аренды, рассчитанная только на зарубежных туристов, не учитывает значительную внутреннюю и региональную базу спроса.
Дофар получает сильный, но концентрированный сезон
Сезон хариф в Дофаре создаёт заметный летний всплеск спроса. С 21 июня по 3 августа 2025 года аэропорт Салалы обслужил 288 110 пассажиров, что на 5% больше год к году, а число рейсов выросло на 16%, до 1 849. Это существенный сезонный индикатор для курортного размещения, особенно со стороны внутренних туристов и гостей из стран GCC.
Компромисс — высокая концентрация спроса. Для объекта у моря, ориентированного преимущественно на поездки в сезон хариф, нужна консервативная финансовая модель на остальную часть года. Инвестору стоит отдельно проверить помесячные предположения по бронированиям, расходы на управление и периоды личного использования, а не переносить ставку высокого сезона на весь год. Это особенно важно, когда заявленный прогноз аренды не разделяет высокий, промежуточный и низкий сезоны.
Побережье Маската и Дофара для арендного объекта
Это сравнение не означает, что Дофар не подходит для покупки. Оно показывает два разных сценария эксплуатации. Маскат в целом лучше соответствует диверсифицированному плану загрузки: международные прибытия, корпоративная мобильность, поездки из стран GCC на выходные, визиты резидентов и зимний туризм. Дофар может подойти инвестору, который осознанно принимает сезонность и имеет реалистичный план на месяцы вне харифа.
Следует учитывать и национальный объём предложения. В 2025 году в Омане насчитывалось 1 475 отелей. Официальная статистика также зафиксировала 38 390 гостиничных номеров, что на 8,7% выше предыдущего показателя, а на 2026 и 2027 годы ожидалось открытие 114 гостиничных проектов. Рост туристического спроса поддерживает рынок, но расширение размещения способно ограничить возможность повышать цены в отдельных микрорайонах.
Более свежие данные охлаждают картину. По данным NCSI, за первое полугодие 2026 года число гостей отелей категории 3–5 звёзд снизилось на 13%, до 992 009, выручка сегмента упала на 12,3%, до 124,2 млн OMR, а загрузка составила 46,3% против 54,6% годом ранее. Этот разворот — лучший аргумент в пользу принципа выше: считать прибрежный объект нужно по консервативному сценарию, а не по одному удачному году.
Загрузка отелей — это индикатор туристического спроса, а не обещанная арендная доходность жилой недвижимости. Нельзя переносить годовые 50,5% Маската или 39,1% Дофара на ожидаемую загрузку конкретного дома.
Как позиционировать Йити в туристическом спросе на недвижимость Омана
Йити — прибрежная локация, связанная с Маскатом
Для покупателей, рассматривающих Йити, сравнение должно строиться не только на принципе «один пляж против другого». Речь идёт о прибрежной локации, связанной с более крупной круглогодичной туристической экосистемой Маската. AIDA расположен в Йити, Маскат, на территории более 4,5 млн м², со скалами примерно в 130 м над уровнем моря. Это делает локацию частью прибрежного рынка Маската при сохранении курортного формата.
Мы рекомендуем сначала оценивать Aida Oceana Villas как решение о владении: локация, планировка, график передачи, сервисный сбор и ценность для личного использования должны быть убедительны ещё до добавления сценария аренды. На сайте нет листингов аренды, и ответственный анализ не должен представлять рост туризма как гарантированный доход.
Для покупки на этапе строительства важны сроки выхода нового предложения. Trump Cliff Villas запланированы к передаче в 4 кв. 2028, а Marriott Residences — в декабрь 2028. Точный срок передачи должен быть зафиксирован в договоре по конкретному объекту.
Три профиля инвестора, которые стоит различать
В типичном процессе принятия решения две поездки в разное время суток полезнее общего прогноза аренды. Стоит проверить дорогу из Маската, восприятие побережья вне пиковых периодов, приватность объекта и практические условия передачи. Такие наблюдения помогают понять, сохранит ли актив привлекательность при изменении туристического спроса от месяца к месяцу.
Инвестиционный вывод: приоритет повторяемому спросу, а не пиковым значениям
Туристический спрос на недвижимость в Омане формирует более сильную аргументацию в пользу побережья Маската, когда цель — устойчивый и повторяемый спрос. Маскат опередил Дофар по заявленной загрузке отелей в 2024 году на 11,4 процентного пункта и обслужил почти в 9,5 раза больше пассажиров в первом полугодии 2025 года. Дофар остаётся актуальным для целевой стратегии на период харифа, но его профиль спроса более сезонный.
Для Йити инвестиционная логика должна объединять доступ к Маскату, прибрежное расположение и планируемый срок владения. Прогнозируемый доход от аренды следует рассматривать как сценарий, который необходимо проверить на устойчивость к росту предложения, расходам на управление и спросу вне пиковых периодов. Туристические данные помогают повысить качество анализа, но не заменяют юридическую проверку объекта (due diligence), проверку условий сделки и договорной график передачи.
- Национальный центр статистики и информации
- Информационное агентство Омана
- Аэропорты Омана
Информация носит общий аналитический характер и не является инвестиционной, налоговой или юридической консультацией. До покупки необходимо проверить условия по объекту, порядок управления и все расходы.
Интересуют инвестиции в недвижимость Омана? Скачайте брошюру проекта Aida Oceana →
Вопросы о туристическом спросе на недвижимость в Омане
Где выше загрузка отелей: в Маскате или Дофаре?
В 2024 году заявленная загрузка отелей составила 50,5% в Маскате и 39,1% в Дофаре. Эти показатели отражают туристический поток, но не являются прямым прогнозом загрузки конкретного жилого объекта.
Почему Маскат рассматривают для аренды круглый год?
Маскат сочетает отдых, деловые поездки, визиты к семьям, поездки из стран GCC и зимний туризм. В декабре 2025 года загрузка отелей от 3 до 5 звёзд достигла здесь 76,0%.
Подходит ли Салала для инвестиционной недвижимости?
Салала может подойти для стратегии, учитывающей сезон хариф. С 21 июня по 3 августа 2025 года аэропорт Салалы обслужил 288 110 пассажиров, однако расчёт нужно отдельно строить для высокого и низкого сезонов.
Можно ли использовать загрузку отелей для расчёта доходности жилья?
Нет. Загрузка отелей служит индикатором спроса на поездки, но не учитывает тип жилья, расходы на управление, личное использование, конкуренцию и правила конкретного объекта.
Какие сроки передачи у Trump Cliff Villas и Marriott Residences?
Trump Cliff Villas запланированы к передаче в 4 кв. 2028, Marriott Residences — в декабрь 2028. Точный срок должен быть закреплён в договоре по конкретному объекту.
