ITC-проекты Омана: полный список freehold-зон для иностранцев

Оманский рынок freehold-недвижимости для иностранцев устроен гораздо уже, чем часто кажется по рекламе. Данные рынка и официальные документы показывают, что речь идёт не о «покупке в любой точке страны», а о приобретении в лицензированных ITC-проектах, где действует отдельный режим собственности, регистрации и пользования объектом. Для инвестора это плюс: юридическая рамка понятна, а круг сопоставимых проектов ограничен.

Для русскоязычного покупателя это важный фильтр уже на первом этапе. Если объект находится вне ITC, то 100% иностранное владение, как правило, не применяется. Именно поэтому поиск ITC-проектов Омана — это фактически поиск разрешённых freehold-зон, а не просто курортных локаций на карте страны.

Что такое ITC в Омане и на каком законе держится режим freehold

Базовый документ — Королевский указ №12/2006 о праве собственности на недвижимость в интегрированных туристических комплексах. Он прямо разрешает оманцам и иностранцам, как физическим, так и юридическим лицам, владеть землёй и построенными объектами в лицензированных ITC для проживания или инвестиций. При этом в законе есть важная оговорка: государство сохраняет за собой право ограничить владение только гражданами Омана в конкретном комплексе, если такое решение будет принято по отдельному проекту.

Есть и второе правило, которое инвесторы часто упускают. Если покупатель приобретает именно земельный участок в ITC, а не готовый дом или апартаменты, участок нужно освоить и довести до завершённого состояния в течение 4 лет с момента регистрации. При наличии уважительных причин срок может быть продлён ещё максимум на 2 года. Для готовых объектов такого ограничения на перепродажу нет: построенную недвижимость закон разрешает продавать в любое время.

С практической точки зрения это делит рынок на два сегмента. Первый — готовые или строящиеся жилые единицы, где инвестор оценивает цену входа, сроки передачи объекта и потенциал перепродажи недвижимости. Второй — участки под застройку, где уже нужно учитывать сроки строительства, проектные требования и риск заморозки капитала.

Полный список действующих и формирующихся freehold-зон ITC для иностранцев

Если опираться на официальные материалы OMRAN Group, профильные сайты проектов и подтверждённые публикации 2026 года, к основным ITC-зонам, доступным иностранцам, относятся следующие проекты.

1) Al Mouj Muscat

Это самый зрелый и наиболее ликвидный ITC-рынок в стране. По данным OMRAN, в Al Mouj уже живут более 6 000 резидентов из 85 национальностей, а сам проект расположен в 5 минутах от международного аэропорта Muscat. Партнёрская структура проекта тоже важна для оценки надёжности: 40% принадлежит OMRAN Group, 50% — Majid Al Futtaim и 10% — TANMIA. Для инвестора это зрелый вторичный рынок, развитая инфраструктура и высокая узнаваемость у экспатов.

2) Muscat Bay

Muscat Bay — прибрежный ITC к юго-востоку от Muscat, менее чем в 30 минутах от города. По данным OMRAN, проект включает 2 пятизвёздочных отеля на 200 и 120 номеров, а также 92 таунхауса, 84 дуплекса, 180 вилл и ещё 84 дуплекс-апартамента. Для покупателя это формат «для жизни» и для собственного использования у моря, а не только расчёт на арендную доходность.

3) Jebel Sifah

Проект Jebel Sifah развивается компанией Muriya, совместным предприятием OMRAN и Orascom Development. По данным Muriya, мастер-план занимает 6,2 млн кв. м, включает freehold-резиденции, марину на 84 места и гольф-поле на 9 лунок. Локация сильна для курортного сценария владения: объект находится примерно в 45 минутах езды от столицы, а внутри проекта работает Sifawy Boutique Hotel на 68 номеров, из которых 29 — люксы.

4) Hawana Salalah

Hawana Salalah — крупнейшее туристическое направление Омана в Дофаре. По данным OMRAN, проект тянется вдоль 7 км пляжей и включает около 1 100 гостиничных номеров. В партнёрской структуре проекта 30% принадлежит OMRAN Group и 70% — Orascom Development. Для инвестора это отдельный рынок с другой сезонностью и другой аудиторией, поэтому его обычно не сравнивают напрямую с Muscat, если цель — постоянное проживание или быстрая перепродажа недвижимости.

5) AIDA, Yiti

AIDA — ключевой проект для тех, кто рассматривает новую волну freehold-предложения рядом с Muscat. OMRAN и DarGlobal объявили о проекте в марте 2022 года: общий объём инвестиций заявлен на уровне 1,5 млрд USD, площадь — 3,5 млн кв. м, а мастер-план предусматривает около 3 500 жилых единиц. Локация находится примерно в 20 минутах от центра Muscat и расположена на высоте около 100 м над уровнем моря. Именно здесь размещаются Marriott Aida Oceana, Trump Cliff Villas и Aida Oceana Villas. Подробнее о самом районе — в обзоре района Йити для инвесторов.

6) The Sustainable City – Yiti

Это ещё один ITC-проект новой волны в районе Yiti. OMRAN объявлял запуск совместно с Diamond Developers с объёмом инвестиций почти 1 млрд USD. Для покупателя это проект с акцентом на устойчивую городскую среду, но как инвестиционный рынок он пока менее зрелый, чем Al Mouj, и требует более внимательной оценки сроков ввода очередей и реальной глубины спроса.

7) Новые ITC 2026 года: Al Qurm и Al Bustan

В 2026 году рынок получил подтверждение ещё двух направлений расширения. В марте 2026 года было объявлено о новом ITC в Al Qurm с бюджетом 230 млн OMR, причём в публикации прямо сказано о праве полной собственности для оманцев и экспатов. Отдельно в марте 2026 года подписано соглашение по ITC в Al Bustan на 150 млн OMR; проект включает отель на 200 номеров и 91 branded residential unit с режимом freehold. Для инвестора это скорее зоны наблюдения, чем уже сформированный рынок сделок.

Какие расходы и пороги должен заложить иностранный покупатель в 2026 году

Даже если статья посвящена именно списку зон, инвестору важны и базовые цифры входа. Обязательная государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности в Омане в 2026 году обычно моделируется на уровне 3% от стоимости объекта. Отдельно регистрация ипотечного договора через госуслугу стоит 0,5% от стоимости объекта. Если используется банковское финансирование, Bank Muscat указывает ставки по жилищным кредитам от 4,5% годовых и срок до 25 лет. Все правила владения и сборы по шагам — в полном гайде по freehold-недвижимости Омана.

Если покупка связана не только с владением, но и с резидентством, рынок в 2026 году ориентируется на два широко используемых порога: около 250 000 OMR для возобновляемого статуса на 5 лет и 500 000 OMR для статуса на 10 лет. Эти суммы важно проверять перед сделкой по актуальным условиям программы, но как ориентир для финансовой модели они уже стали рыночным стандартом.

Для понимания контекста рынка полезно смотреть и на общую динамику цен. По данным NCSI, индекс цен на недвижимость в Омане в Q4 2025 вырос на 13,9% год к году. В Q1 2026 общий индекс составил 121,9 пункта; цены на квартиры выросли на 11,7% в годовом выражении, на виллы — на 9,0%. Это не означает одинаковый рост в каждом ITC, но подтверждает, что рынок в 2026 году уже нельзя описывать как стагнирующий.

Как мы оцениваем разные ITC-зоны с позиции инвестора и экспата

Если задача — ликвидность и понятная аудитория арендаторов или покупателей на вторичном рынке, сильнее всего смотрится Al Mouj. Понять эту аудиторию помогают ставки аренды в Маскате для экспатов. Если важен новый продукт, бренды и потенциал роста стоимости на этапе строительства, логично изучать AIDA. Если приоритет — курортный формат собственного проживания у моря, но без городской плотности, часто в шорт-лист попадают Muscat Bay и Jebel Sifah.

На практике у покупателей из СНГ сценарии обычно повторяются. Первый: семья покупает готовый объект в зрелом ITC, чтобы снизить риск по срокам и сразу понимать среду проживания. Второй: инвестор берёт строящийся лот в новой фазе крупного мастер-плана и делает ставку на рост стоимости объекта к передаче. Для второго сценария проекты AIDA, включая Coastal Investment Villas и Fairway Villas, обычно интереснее, чем зрелые комплексы с уже устоявшейся ценой входа.

Где на карте ITC-зон находится AIDA и почему она важна для 2026 года

Для сайта Aida Oceana важен не просто общий список ITC, а понимание того, где именно AIDA стоит в этой системе. Сегодня это один из самых заметных новых проектов в разрешённой freehold-географии Омана: инвестиции 1,5 млрд USD, около 3 500 резиденций, локация в Yiti и близость к Muscat примерно 20 минут. По сочетанию масштаба, брендинга и ландшафта это не аналог зрелого Al Mouj, а отдельный продукт новой волны.

Наша оценка проста: если покупателю нужен уже «обжитый» рынок, он обычно сравнивает AIDA с Al Mouj и Muscat Bay и задаёт более жёсткие вопросы к срокам. Если же задача — войти в крупный прибрежный мастер-план до полного насыщения проекта, AIDA выглядит логичным кандидатом для подробного due diligence. Особенно это касается форматов вилл и branded residences, где важна не только цена входа, но и качество мастер-плана, состав операторов и будущая структура спроса.

Материал носит информационный характер и не заменяет юридическую проверку объекта (due diligence), анализ договора бронирования, графика платежей и условий регистрации права собственности. Перед сделкой стоит отдельно проверить статус конкретного проекта, тип права, сервисные сборы, условия резидентства и фактические сроки передачи объекта.

Интересуют инвестиции в недвижимость Омана? Скачайте брошюру проекта Aida Oceana →

FAQ: ITC-проекты Омана и freehold для иностранцев