Оман vs ОАЭ: сравнение рынков недвижимости для инвестора в 2026 году

В 2026 году инвестор на Ближнем Востоке выбирает уже не просто между двумя странами, а между двумя разными рыночными моделями. В Дубае только за Q1 2026 объём сделок с недвижимостью достиг AED 252 млрд, а объём иностранных инвестиций — AED 148.35 млрд. Для сравнения, рынок Омана существенно компактнее, но именно это часто даёт более предсказуемый цикл входа и меньше перегрева в массовом сегменте.

Для русскоязычного инвестора вопрос обычно звучит так: где выше ликвидность, где проще владеть объектом, где понятнее издержки и где стратегия перепродажи недвижимости выглядит реалистичнее. Наша оценка такова: ОАЭ сильнее как рынок масштаба и оборота, а Оман — как рынок более спокойного входа, особенно если рассматривать качественные проекты в формате интегрированных туристических комплексов в Маскате и Yiti, включая Marriott Aida Oceana и Aida Oceana Villas.

Размер рынка и ликвидность: где инвестор быстрее входит и выходит

Если ориентир — масштаб рынка и скорость вторичной сделки, ОАЭ заметно опережают Оман. По данным Dubai Land Department, в Q1 2026 объём сделок в Дубае вырос на 31% год к году и достиг AED 252 млрд. В Абу-Даби по итогам 2025 года было зафиксировано AED 142 млрд сделок и 42,814 транзакций, что стало рекордом для эмирата. Это важный сигнал для инвестора: чем глубже рынок, тем легче формируется цена выхода.

Оман работает иначе. Здесь рынок уже, а ликвидность сильно зависит от конкретной локации и качества мастер-проекта. Для иностранцев правовая база завязана на право полной собственности (freehold) прежде всего в Integrated Tourism Complexes. Это означает, что выбор объекта требует более тщательной юридической проверки объекта (due diligence), но взамен инвестор получает менее перегретую конкурентную среду.

Что это значит на практике

На рынке ОАЭ больше спекулятивного и краткосрочного капитала, особенно в Дубае. На рынке Омана инвестиционное решение чаще строится вокруг сохранения капитала, собственного использования и умеренного роста стоимости объекта. В реальной работе с экспатами видно типичный сценарий: инвестор, который уже проходил цикл в Дубае, нередко ищет в Омане более спокойный второй рынок без избыточной плотности запусков.

Именно поэтому проекты в Yiti и Greater Muscat рассматривают не как массовую ставку на оборот, а как более селективный актив. В этом контексте интерес вызывают и вилловые форматы, например Fairway Villas.

Цены, доходность и порог входа: где математика выглядит сильнее

По состоянию на июнь 2026 года средняя цена квартир в Дубае оценивается примерно в $5,760 за м². По арендной доходности (yield) картина неоднородная: средняя валовая доходность по ОАЭ составляет 4.94% во Q2 2026, по Дубаю — около 5.53%, по Абу-Даби — около 5.42%. В отдельных районах Дубая доходность выше: JVC показывает около 6.36%, Downtown — 5.72%, Dubai Marina — 5.31%.

В Омане официальная централизованная статистика по ценам за м² слабее, чем в ОАЭ, поэтому инвестор часто опирается на рыночные отчёты и первичную проверку конкретных проектов. Доступные рыночные оценки на 2026 год показывают, что валовая арендная доходность в Маскате чаще лежит в диапазоне 5–7%, а средняя по городу может доходить примерно до 6.8% в массовом квартирном сегменте. При этом для вилл доходность обычно ниже: по отдельным премиальным локациям она может снижаться примерно до 3.1% net.

Это один из ключевых выводов статьи: ОАЭ предлагают более прозрачную и широкую статистику, но и более высокий вход по цене; Оман — меньший порог входа и в ряде случаев сопоставимую доходность, особенно если объект подобран под реальный спрос экспатов, а не только под маркетинговую упаковку. Как считать доходность и налоги при покупке в Омане — в отдельном разборе.

Право собственности, налоги и сборы: где структура владения проще

Для иностранного инвестора это самый недооценённый блок. В Омане иностранцы могут владеть недвижимостью в одобренных freehold-зонах, прежде всего в Integrated Tourism Complexes, с регистрацией права собственности через Ministry of Housing and Urban Planning. Дополнительно государственная инвестиционная платформа в 2026 году прямо указывает на возможность владения недвижимостью вне интегрированных туристических комплексов в рамках программы инвесторской резиденции, но каждую конкретную структуру всё равно стоит перепроверять по типу актива и статусу проекта.

По расходам на сделку Оман выглядит легче. Рыночные и правовые источники на 2026 год указывают, что обязательный трансфер и регистрация обычно составляют около 3% стоимости объекта. Стандартная ставка НДС в Омане — 5%; при этом аренда жилой недвижимости освобождена от НДС, а перепродажа жилой недвижимости, как правило, также не облагается как первая поставка нового жилья. Отдельный плюс — отсутствие ежегодного налога на владение жилой недвижимостью.

В ОАЭ структура дороже на входе, особенно в Дубае. Базовый регистрационный сбор Dubai Land Department составляет 4% стоимости объекта. В Абу-Даби регистрационный сбор обычно составляет 2%. Для инвестора, который считает полную сумму на сделку, это важная разница уже в день сделки.

Девелоперы и качество предложения: кого рынок реально признаёт

Сравнивать страны без сравнения девелоперов — ошибка. В Омане среди реальных игроков, формирующих инвестиционный рынок, стоит выделить DarGlobal, OMRAN Group, Muriya, Al Mouj Muscat и Eagle Hills Muscat. Для AIDA это особенно важно: проект развивается в партнёрстве DarGlobal и OMRAN, а первая фаза, по отчёту OMRAN за 2024 год, уже была запущена в 2024 году. Сам мастер-план AIDA оценивается примерно в 4.3 млн м².

В ОАЭ список лидеров шире и институционально сильнее: Emaar Properties, Aldar Properties, Nakheel, DAMAC Properties и Sobha Realty — это имена, которые напрямую влияют на ликвидность, восприятие качества и вторичный рынок. Для консервативного инвестора бренд девелопера в ОАЭ часто играет почти такую же роль, как район.

Но у Омана есть свой аргумент. Рынок здесь не переполнен сотнями конкурирующих запусков в одном ценовом коридоре. Это позволяет сильному проекту лучше удерживать позиционирование. Для покупателя, который выбирает актив для жизни с инвестиционной логикой, это может быть преимуществом — особенно если смотреть на лимитированное предложение вроде Trump Golf Villas или Coastal Investment Villas.

Кому подходит Оман, а кому — ОАЭ

Если свести сравнение к одному выводу, он будет таким: ОАЭ — это рынок скорости, оборота и высокой институциональной ликвидности; Оман — рынок выборочного входа, более низкой турбулентности и сильной логики для покупателя, который смотрит на владение активом 5–10 лет. При инфляции в Омане около 1.7% по прогнозу IMF на 2026 год и программе резиденции на 5 или 10 лет страна выглядит особенно интересно для тех, кто хочет сочетать сохранение капитала, право полной собственности (freehold) и качество жизни в Маскате.

Дисклеймер: материал носит информационно-аналитический характер и не является индивидуальной инвестиционной, налоговой или юридической рекомендацией. Перед сделкой стоит провести юридическую проверку объекта (due diligence), уточнить структуру владения, сервисные сборы и применимые регистрационные расходы по конкретному проекту.

Интересуют инвестиции в недвижимость Омана? Скачайте брошюру проекта Aida Oceana →

FAQ: Оман vs ОАЭ для инвестора в недвижимость